Arazilerin değeri (kamulaştırma bedeli) olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelire göre ve idare tarafından belgelerin mahkemeye verildiği, yani davanın açıldığı tarih esas alınarak, 11. ve 12. maddelerde yer alan hükümlere göre ve yine 15. madde hükmünce oluşturulan Bilirkişi Kurulu tarafından tespit edilir.
Değerlendirmede göz önüne alınacak kıstaslar kanunda başlıklar halinde belirtilmiş olmakla birlikte, bunların ne anlama geldiği ve nasıl uygulanacağı büyük ölçüde yargı kararları ile şekillenmiştir.
Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-f maddesi, arazi niteliğindeki kamulaştırılan taşınmazın, değerlendirme tarihinde olduğu gibi kullanılması halinde getireceği gelirin esas alınması suretiyle bedelinin tespit edileceğini öngörmektedir.
Buna göre kamulaştırılacak taşınmaz malın değeri, değerlendirme tarihindeki niteliğine göre tespit edilecektir. İlerisi için düşünülen ya da Yargıtay kararlarındaki ifadeyle “varsayılan kullanma şekillerine göre” bedelin tespiti mümkün değildir.
Kamulaştırma tarihinde fındıklık olarak kullanılan arazinin taş ocağı ya da kireç ocağı olarak kullanılabileceği, çayır olarak kullanılan arazinin kavaklık olarak da kullanılabileceği, ana yol yanında bulunan ve arazi olarak kullanılan taşınmaz üzerinde ileride istasyon ya da dinlenme tesisi yapılabileceği, arsa niteliğinde bulunan taşınmaz malın ileride kat karşılığı inşaat yapılması amacıyla verilerek değer kazanabileceği kabul edilerek bu niteliğine göre değerinin tespiti olanaklı değildir.[1]
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bir kararında; fındık bahçesinin altının kayalık olduğundan ve ileride taş ocağı olarak istifade edilebileceğinden ve bu taşların yakın olan kasabaya taşınmasının mümkün ve iktisadi olduğundan söz edilerek ve mutasavver kullanma şekli göz önünde bulundurularak değer biçilemeyeceği belirtilmektedir.[2]
1.Münavebe (Sırayla, Nöbetleşe Ekilen) Ürünleri
Arazinin değerinin tespiti için öncelikle taşınmazın bulunduğu bölgede sulu veya kuru tarım ürünlerinden hangilerinin ekiminin yapıldığının, bunların yıllara göre dekar başına yıllık verim miktarlarının ne olduğunun, aynı tarihler itibariyle dekar başına üretim giderlerinin (ürün maliyetinin) ve ürünlerin hasat dönemindeki toptan satış fiyatlarının il ve ilçe tarım müdürlüklerinden sorularak, alınacak bilimsel verilerin dava dosyasına konulması sağlanmalıdır. Yargıtay çoğunlukla Tarım ve Hayvancılık İlçe Müdürlüğü verilerine öncelik vermektedir. Ancak nadiren ve olayın özelliğine göre bazen de Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğü verilerinin esas alınması gerektiğini belirtmektedir.
Taşınmaz başında yapılacak keşif sırasında arazinin sulanıp sulanmadığı, sulanıyorsa nereden ve hangi şekilde sulandığı (örneğin ırmak kenarında olup cazibe ile yani hiçbir masraf olmaksızın doğal yollarla sulama ya da motopomp yardımı ile sulama) gözlemle tespit edilmeli, mümkünse fotoğraflanmalı ve bu tutanağa geçirilmelidir. Sulamada eğer motopomp ya da damla sulama yöntemi kullanılıyorsa, bunun için yapılan giderler de üretim giderlerine eklenmelidir.
Sulu tarım yapıldığının kabulü için taşınmazın fiilen sulanıyor olması lazımdır. Sulama imkânının bulunması taşınmazda sulu tarım yapıldığının kabulü için yeterli değildir. Örneğin dava konusu taşınmazın, taşınmazda bulunan kuyudan sulandığı açıklanmak suretiyle pamuk, buğday münavebesi esas alınarak değerlendirme yapılması durumunda, kuyudan çıkan suyun miktarı ve debisinin pamuk ekimine elverişli olacak şekilde sulama imkanı sağlayıp sağlamadığının kesin olarak belirlenmesi gerekir.
Kamulaştırılan taşınmaza bir yıl buğday bir yıl fasulye ekildiği kabul ediliyorsa, keşif sırasında buğday ya da fasulyenin ekili olması gerekmediği gibi, arazi uzun yıllardır tarımsal amaçla kullanılmamış da olabilir. Bunun önemi yoktur. Zira değerlendirme, taşınmazın bulunduğu bölgenin tümünde üretimi yapılan ürünler göz önüne alınarak yapılır. Ancak kalıcı nitelikteki çok yıllık bitkilerini ekimi yapıldığı iddia edilen taşınmazın değerinin hesaplanabilmesi için, değerlendirme tarihinde bitkinin ekili olması gerekir.
Ürün bedelleri ve üretim masrafları genellikle yıl sonu itibariyle hesaplandığından, bazen mahkemeler tarafından istenilen o yıla ait bilgiler il ve ilçe tarım müdürlükleri tarafından bildirilememekte, mahkemelerce de bu durumda önceki yılın verileri esas alınarak değerlendirme yoluna gidilmektedir. Yargıtay bu gibi durumlarda önceki yıla göre fiyat artışının %50’den fazla olmaması gerektiği görüşündedir. Bu yöntem belki iyi niyetli olabilir ama yeterli değildir. Çünkü bazı ürünler vardır ki bunlar iki yılda bir ya da dört yılda bir ekilebilir ki bunlar için bir yıl öncesinin verilerini kullanma imkânı yoktur.
Ayrıca bu yöntem Türkiye gibi ekonomik şartların çok sık değiştiği bir ülkede gerçek bedelin sağlıklı bir şekilde tespitine imkân vermeyeceğinden, Türkiye İstatistik Kurumu’nca açıklanan ÜFE doğrultusunda fiyatların güncellemesi daha doğru olacaktır.
Bununla birlikte yargılamada henüz nihai karar verilmeden o yıla ait verilerin açıklanmış olması halinde, mahkemece o veriler getirtilip dosyaya konulmak sureti ile bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalıdır.
Taşınmazda yılda iki ya da üç ürün ekildiği iddia ediliyorsa bunun da resmi kurumlardan sorulması gerekmektedir.
Bir başka husus da, bazı bölgelerde ve bazı ürünlerin ekiminin teşviki için çiftçiye verilen destek parasının fiyata eklenip eklenmeyeceğidir. Yargıtay 5. Hukuk dairesinin içtihatları, bu ödemelerin fiyata eklenmeyeceği yönündedir.
Kuru tarım arazilerinin değerlendirmesinde, taşınmazın yukarıda açıklanan gelir metoduna göre bilimsel yolla değerinin saptanmasında varsayımlı kullanma biçimleri dikkate alınmayacağı gibi, gelir getirmesi beklenmeyen nadasa bırakma olgusu da hesaba katılmaz. Başka bir anlatımla net gelirin hesaplanması için bölgede nelerin yetiştirilebileceğinin değil, (geleneksel olarak uzun zamandır) nelerin yetiştiğinin göz önüne alınması gerekir. Örneğin iklim şartları uygun olsa bile daha önce hiç domates yetiştirilemeyen bir yerde, sırf net geliri fazla diye domates münavebe ürününe göre değerlendirme yapılamaz. Tersinden de uzun yıllardır ekilen fasulye, kuraklık ya da ekonomik şartlar gibi sebeplerle bir yıl ekilmedi diye münavebe dışı bırakılamaz.
2. Net Gelirin Hesaplanması
Dava konusu taşınmazda tarımsal faaliyet sonucu elde edilen ortalama ürün miktarının, kilogram başına toptan satış fiyatı ile çarpılması sonucunda arazinin net geliri hesaplanır.
Münavebe uygulanan ürünler için ise her bir üründen elde edilecek net gelir bu şekilde hesaplandıktan sonra birbiri ile toplanıp, çıkan sonucun ikiye bölünmesi ile araziden elde edilecek ortalama net gelir hesaplanmış olur. Dekar başına yıllık üretim miktarı da sadece dava tarihi itibariyle değil, son (5) yılın ortalaması esas alınmak sureti ile tespit edilir.
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi son yıllarda geliştirdiği ve artık istikrar kazanan içtihadında Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3’ünden fazla olamayacağına hükmetmektedir.
3. Kapitalizasyon Faizi
Arazinin değerinin belirlenmesindeki en önemli unsurların başında Kapitalizasyon faizi gelmektedir. Kapitalizasyon faizi, en yalın ve anlaşılır bir ifade ile; araziden elde edilen yıllık net gelirin, arazinin gerçek satış fiyatına bölünmesi ile elde edilen rakamdır.
Örneğin;
Araziden dekar başına elde edilen yıllık net gelir : 500,00 TL.
Arazinin dekar başına gerçek satış bedeli : 10.000,00 TL.
Kapitalizasyon Faiz oranı : 500,00 / 10.000,00 TL = 0,5 olacaktır.
Bir arazinin değeri, rantının artması ve Kapitalizasyon faiz oranının düşmesi oranında yükselmektedir. Başka bir deyişle araziden elde edilen net gelir arttıkça kapitalizasyon faiz oranı düşer, kapitalizasyon faiz oranı düştükçe de arazinin satış değeri yükselmektedir.
Bu sebeple örneğin sulu tarım yapılan ve böylece daha fazla gelir elde edilen arazilerin kapitalizasyon faiz oranı daha düşük, böylece arazi satış değeri daha yüksek, kuru tarım arazilerinin kapitalizasyon faiz oranı daha yüksek, satış değeri daha düşüktür.
Örneğin;
Buğday Kavun münavebesinin uygulandığı bir hesaplamaya göre;
Yıl Ürün adı Ortalama Verim Kg. Sat. Fiyatı Üretim Giderleri Net Gelir
(TL) (TL) (TL)
1 Buğday 450 Kg. 315,00 260,00 55,00
2 Kavun 2000 Kg. 1.500,00 445,00 1.055,00
ORTALAMA NET GELİR TOPLAMI 1.110,00
ORTALAMA NET GELİR 1.110,00 TL / 2 = 555,00
Kapitalizasyon faizi %5 olarak alındığında (net gelir) 555,00 / (KFO) 0,05 = (Dekar başı arazi bedeli) 11,100,00 TL.
Kapitalizasyon faizi %4 olarak alındığında (net gelir) 555,00 / (KFO)0,04 = (Dekar başı arazi bedeli) 13.875,00 TL.
şeklinde bir sonuç ortaya çıkacaktır ki, bu da kapitalizasyon faiz oranının ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.
Binlerce dekar arazinin değerinin tespitinde kapitalizasyon faiz oranının rastgele veya yanlış hesaplamalar sonuçlarına dayalı kullanılması durumunda, kamulaştırma bedelleri milyonlarca lira farklı hesaplanacaktır. Bu durumda, ya arazi sahipleri ya da kamulaştırmayı yapan kurum/kuruluşlar çok büyük maddi zararlara uğrayacaklardır. Bundan dolayı bu oranın gerçekçi bir şekilde hesaplanması ve kullanılması büyük önem arz etmektedir.
Türkiye’de uygulanan kapitalizasyon faizi oranı %3 ile %15 arasındadır. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin istikrar kazanan kararlarında kapitalizasyon faiz oranları sulu tarım arazileri için %4, kuru tarım arazileri için ise %5, nadiren de 6’dır. Asgari hadden, yani %3 kapitalizasyon faiz oranının uygulanabilmesi için taşınmazın bulunduğu bölgenin nüfus yoğunluğunun fazla ve arazinin de kıt olması gerekir. Yargıtay kararlarında buna örnek olarak Karadeniz sahil şeridi gösterilmektedir.
[1] Ömer Karagöl, Kamulaştırma Davalarında Bedel Tespitinin Esasları 5. baskı, s. 218
[2] Yargıtay Hukuk genel Kurulu 22.09.1971 T. – 1970/5-54 E. – 1971/544 K.
Av.RAHMİ ARSLAN – Kamulaştırma Davaları Adli Yargı Süreci Sh.148 vd. Seçkin Yayınları 2020
