Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyete tabi taşınmazların idare tarafından bedeli karşılığında edinilmesi sürecidir. Bu süreçte, taşınmaz maliklerinin haklarının korunması ve sürecin adil bir şekilde yürütülmesi büyük önem taşır. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenen satın alma usulü, her ne kadar kamulaştırmayı yapan idare için pratik avantajlar sunsa da, taşınmaz malikleri açısından her zaman adil bir çözüm sunmayabilir. Zira bu aşamada teklif edilen bedel, Kanunun 11. maddesindeki objektif değerleme kriterlerine göre belirlenmediğinden, taşınmazın gerçek değerinin altında kalma riski taşır. Nitekim, bedel tespit ve tescil davalarında elde edilen önemli bedel artışları bu durumu açıkça ortaya koymaktadır.
Bu makalede, satın alma sürecinin malik açısından aşamalarını, uzlaşmaya varılamaması halinde izlenecek hukuki yolu ve uzlaşma davet usulüne uyulmamasının hukuki sonuçlarını, Yargıtay uygulaması ışığında detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.
Satın Alma Sürecinin Aşamaları
Kamulaştırma Kanunu madde 8’de belirtilen satın alma usulü, maliklerin haklarını doğru anlamaları için aşama aşama incelenmelidir:
- Kamulaştırma Kararı ve Değer Tespiti:
- Kamulaştırma kararı idare tarafından alındıktan sonra, taşınmazın tahmini bedelini belirlemek üzere bir kıymet takdir komisyonu Bu komisyon, taşınmazın kamulaştırma bedelini 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddenin 2. Fıkrası uyarınca 11. maddedeki objektif kriterlere uyarak tespit eder.
- Uzlaşma Komisyonu ve Davet:
- İdare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlık ve trampa işlemlerini yürütmek üzere bir uzlaşma komisyonu görevlendirir.
- Malike, kamulaştırılacak taşınmazın bedelinin peşin veya taksitle ödenmesi suretiyle veya trampa yoluyla satın alınmak istendiği resmi taahhütlü bir yazıyla bildirilir. Bu yazıda, teklif edilen bedel belirtilmez. Bu, malikin pazarlık sürecine bedel bilgisi olmadan girmesine neden olur.
- Malikin Başvurusu ve Pazarlık Görüşmeleri:
- Malik veya yetkili temsilcisi, idarenin davet yazısının tebliği tarihinden itibaren on beş gün içinde pazarlıkla satma veya trampa isteğiyle idareye başvurabilir.
- Başvuru üzerine, komisyonca belirlenen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır. Görüşmelerde, malike idare tarafından belirlenen tahmini bedel teklif edilir. Malikin bu bedeli kabul etme zorunluluğu yoktur. Malik, taşınmazının gerçek değerinin bu bedelden daha yüksek olduğunu düşünüyorsa, pazarlıkta daha yüksek bir bedel talep etme hakkına sahiptir.
- Anlaşma Halinde Tutanak ve Tescil:
- Eğer pazarlık sonucunda tahmini bedeli geçmemek üzere bir bedelde veya trampada anlaşmaya varılırsa, buna ilişkin bir tutanak düzenlenir. Bu tutanak, malikin ferağ beyanı (taşınmaz üzerindeki hakkından vazgeçme) ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
- Anlaşma tutanağının imzalanması halinde, 10. Madde uyarınca bedel tespiti davası açma hak ve yetkisi idareye bırakılmış olduğundan, zaten taşınmazı satın almış olan idare bedel tespit ve tescil davası açmayacak/açamayacak, malik de dava açma hakkı olmadığından bedele veya kamulaştırmaya dava yoluyla itiraz edemeyecektir. Bu sebeple, maliklerin bu aşamada son derece dikkatli olması ve teklif edilen bedelin taşınmazlarının gerçek değerini yansıtıp yansıtmadığını iyi değerlendirmeleri gerekir.
- Anlaşma sonrası, idare en geç kırk beş gün içinde bedeli hazır eder ve taşınmaz idare adına tapuya tescil edilir. Bedel tescilden sonra ödenir.
- Burada değinmemiz gereken önemli bir husus şudur ki; her ne kadar 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 8. Maddenin 2. Fıkrası, kıymet takdir komisyonu tarafından taşınmazın uzlaşmaya esas alınacak olan kamulaştırma bedelinin 11. maddedeki objektif kriterlere uyarak tespit edileceğini söylese de, uygulamada bu kurala uyulduğunu söyleyebilmek çok zordur.
- Bedel tespitlerinde genellikle araziler için tarım ilçe müdürlüğü verileri esas alınmakta, ancak yüksek yargı kararları gözden uzak tutulmakta, arsalarda da çok düşük değerli gerçek satış bedelini yansıtmayan emsallere göre bedel tespiti yapılmakta, böylece uzlaşma görüşmesinde malike düşük bedeller teklif edilmektedir.
- Bir başka husus da her ne kadar 8. Maddede anlaşarak satın almadan bahsediliyorsa da, aslında burada karşılıklı bir anlaşma değil, idarenin sübjektif değerlendirmesini kabul etme ya da etmeme söz konusudur. Nitekim maddenin (Değişik beşinci fıkra: 20/8/2016-6745/31 md.) Fıkrasındaki “tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde” ibaresi de bunu doğrulamaktadır.
Bu sebeple, 8. Maddeye göre yapılacak çağrıya katılıp katılmama, katılma halinde anlaşıp anlaşmama konusunda verilecek karar, maliklerin dikkat etmesi gereken ilk kritik noktadır; çünkü bu aşamada belirlenen bedel, yargısal süreçte belirlenecek gerçek bedelin altında kalabilir ve bu durumda malikin dava açma hakkı da yoktur.
Uzlaşılamaması Halinde İzlenecek Hukuki Yol: Bedel Tespit ve Tescil Davası
Kamulaştırma sürecinde satın alma usulü yoluyla uzlaşma sağlanamaması veya malikin teklif edilen bedeli yetersiz bularak ferağ vermemesi durumunda, süreç yargısal aşamaya taşınır. Bu durumda, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi devreye girer:
Dava Açma Zorunluluğu: Anlaşma sağlanamaması halinde idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın kendi adına tescili için taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine dava açmak zorundadır.
- Objektif Kriterlere Göre Bedel Tespiti: Bu dava sürecinde, mahkeme Kamulaştırma Kanunu’nun maddesindeki objektif kriterleri dikkate alarak taşınmazın gerçek değerini belirler. Bu kriterler arasında taşınmazın cins ve nevi, yüzölçümü, kıymeti etkileyen tüm nitelik ve unsurlar, varsa vergi beyanı, arsa ve arazilerde emsal karşılaştırması, yapılar için resmi birim fiyatlar gibi unsurlar yer alır. Bu sayede, ilk etapta idarenin teklif ettiği bedelin aksine, daha bilimsel ve objektif bir değerleme yapılır.
- Malik İçin Avantaj: Yargısal süreç, maliklerin haklarını tam anlamıyla aramalarına imkan tanır. Uygulamada, bu tür davalarda mahkemece belirlenen bedelin, idarenin satın alma aşamasında teklif ettiği bedelden daha yüksek olduğu sıkça görülmektedir. Nitekim bedel tespiti davalarında taşınmazın kamulaştırma bedellerinin %20, %50, hatta %100 ve üzerinde arttırıldığı göz önüne alındığında taşınmaz maliklerinin satın alma usulü yerine, dava ile bedel tespitinin tercih etmelerinin kendileri için daha karlı olabileceği rahatlıkla söylenebilir.
- Hukuki Destek Önemi: Bu aşamada bir avukatla çalışmak, malikin haklarını en iyi şekilde savunabilmesi, delillerini eksiksiz sunabilmesi ve sürecin doğru yönetilmesi açısından hayati öneme sahiptir.
Uzlaşma Davet Usulüne Uyulmadan Dava Açılması Halinde Verilecek Karar ve İstisnaları
Kamulaştırma Kanunu madde 8, satın alma usulünü bir ön şart olarak düzenlemiştir. Yani idarenin, dava açmadan önce maliki usulüne uygun şekilde uzlaşma görüşmesine davet etmesi zorunludur. Bu usule uyulmadan doğrudan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılması halinde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir. Bu durum, idarenin kamulaştırma sürecine yeniden başlaması ve maliki tekrar usulüne uygun şekilde uzlaşma görüşmesine davet etmesi gerektiği anlamına gelir.
Ancak, Yargıtay uygulaması, usul ekonomisi ilkesi gereği bu kurala bazı istisnalar getirmiştir:
- Malikin Davaya Devam Muvafakati: Eğer 8. maddeye göre kendisine uzlaşma davetiyesi gönderilmemiş olan malik, 10. maddeye göre yapılan tebligat üzerine duruşmaya gelmiş ve davaya devam edilmesini talep ya da muvafakat etmişse, artık 8. madde şartlarının yerine getirilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmaz. Bu durumda, malikin iradesi ön planda tutularak davaya devam edilir.
- Birden Fazla Malik Durumu ve Kısmi Davet Eksikliği: Bedel tespiti davasının açılmasından sonra, bir kısım malike 8. maddeye uygun davetiye gönderilmediğinin ortaya çıkması veya ölü mal sahibinin veraset ilamının verilen süreye rağmen idare tarafından dosyaya sunulamaması gibi hallerde de, Kamulaştırma Kanunu’nun 14/3. maddesi gözetilerek davanın tümden reddedilmesi yerine, kendisine davetiye tebliğ edilenler açısından davaya devam edilmelidir. Bu, usul ekonomisi ve yargılamanın makul sürede tamamlanması ilkesiyle bağdaşır bir yaklaşımdır.
Bu istisnalar, yargılamanın etkinliğini ve davaların gereksiz yere uzamasını engellemeyi amaçlar. Ancak, bu durumlar malikin usuli haklarından vazgeçtiği anlamına gelmez; yalnızca Yargıtay’ın yargılama pratiğine ilişkin geliştirdiği yorumlardır.
Sonuç
Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesindeki satın alma usulü, her ne kadar süreci hızlandırmayı amaçlasa da, taşınmaz malikleri için her zaman adil bir bedel getirmeyebilir. Maliklerin, bu süreçte kendilerine sunulan teklifi dikkatle değerlendirmesi, gerektiğinde hukuki destek alması ve taşınmazlarının gerçek değerinin altında bir bedeli kabul etmemesi büyük önem taşır.
Eğer idarenin teklif ettiği bedel yetersiz bulunursa, 10. madde kapsamında açılacak bedel tespit ve tescil davası, maliklerin haklarını tam anlamıyla koruyabileceği, objektif değerlendirme esaslarına dayalı bir hukuki yoldur. Ayrıca, idarenin uzlaşma davet usulüne uymadan dava açması halinde davanın reddedileceği kuralı, maliklerin haklarını güvence altına alan önemli bir usul kuralıdır. Ancak unutulmamalıdır ki, yargı uygulaması, usul ekonomisi ve malikin davaya muvafakati gibi durumlarda, usul eksikliğine rağmen davanın devamına hükmedebilmektedir. Kamulaştırma sürecinde hak kayıplarının önüne geçmek için, maliklerin bu hukuki detaylara hakim olması ve süreci bir uzman eşliğinde takip etmesi hayati öneme sahiptir.
Av.RAHMİ ARSLAN 25/05/2025
